Blog

Was bei Trennung hinsichtlich der gemeinsamen Mietwohnung zu beachten ist!

Markus Bormann - Fotolia.com
Markus Bormann – Fotolia.com

Wenn Eheleute sich trennen, zieht oft ein Ehepartner Hals über Kopf aus der Wohnung aus, oder aber es kommt zu einem erbitterten Streit darüber, wer in der Wohnung bleiben darf.

Ein solcher Streit kostet Nerven, Zeit und zumeist auch Geld und sollte möglichst vermieden werden.

 

Fakt ist: Eine Trennung beendet die Beziehung, aber nicht das Mietverhältnis.

 

Und: Ein Auszug entbindet Sie nicht von Zahlungspflichten

 

Rechtliche Ausgangslage:

 

Haben Sie den Mietvertrag zusammen unterschrieben, so haften Sie als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB für die Mietzahlung. Der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er die volle Mietzahlung verlangt.

Natürlich sind Sie auch Gesamtgläubiger der Wohnung, so daß jeder von Ihnen Ansprüche z. B. auf Mängelbeseitigung allein gegenüber dem Mieter geltend machen kann.

Also, auch wenn Sie im Streit die Wohnung verlassen und ausziehen, haften Sie weiter für die volle Miete. Der Vermieter hat ein Wahlrecht, von wem er die Miete verlangt. Er wird sich spätestens dann, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehepartner in Zahlungsschwierigkeiten gerät, an den ausgezogenen Ehegatten wenden.

Wenn und solange Beide im Mietvertrag stehen, haften auch Beide. Es kann also passieren, daß derjenige Partner, der ausgezogen ist, noch Jahre später Post von seinem (ehemaligen) Vermieter bekommt, und zur Zahlung von Mietschulden oder nicht durchgeführten (Schönheits-)reparaturen aufgefordert wird.

Oftmals kommen Mandanten empört mit solchen Schreiben zu mir und sind erbost, dass der Vermieter es wagt, solche Forderungen an sie zu stellen, obwohl sie doch mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben.

Es ist dann nicht ganz einfach dem Mandanten verständlich zu machen, dass der Vermieter wenn und solange noch der gemeinsam unterschriebene Mietvertrag existiert, das Recht dazu hat.

 

 

Ausgleichsanspruch im Innenverhältnis

Wird ein Ehepartner vom Vermieter auf Zahlung der kompletten Miete oder sonstiger Kosten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis in Anspruch genommen, so hat er, wenn er nichts anderes vereinbart ist, einen hälftigen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Anderen. Dieser Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich ist notfalls auch gerichtlich durchsetzbar.

Erfolgt der Auszug eines Ehepartners einvernehmlich und der Andere sichert die Zahlung der kompletten Miete nachweislich zu, so besteht im Innenverhältnis ein Anspruch auf Rückzahlung der vollen vom Vermieter beanspruchten Beträge. Den Vermieter muß und wird eine solche Vereinbarung aber nicht interessieren. Er wendet sich an denjenigen, der zahlen kann.

Fazit: Versuchen Sie eine einvernehmliche Lösung zu finden!

 

 

Wege aus der gemeinsamen Haftung

Die Entlassung aus der Haftung für die Mietwohnung bedarf immer der Mitwirkung des Vermieters. Diese kann und muß ggf. gerichtlich erzwungen werden.

 

Einvernehmliche Lösungen:

Die einfachste Möglichkeit ist mit dem Vermieter eine dahingehende Vereinbarung zu treffen, dass der ausziehende Ehepartner aus dem Mietverhältnis entlassen und dieses nur mit dem verbleibenden Ehegatten fortgeführt wird. Der Mietvertrag muß dann schriftlich abgeändert werden.

Achtung: Oftmals wird der Vermieter versuchen mit dem verbleibenden Ehepartner einen neuen Mietvertrag – evtl. zu neuen Konditionen (z. B. höhere Miete) – abzuschließen. Daraus ergeben sich, auch wenn die Miete nicht erhöht wird, Nachteile. Lassen Sie sich insofern erst von einem Anwalt oder Mieterverein beraten.

Da der Vermieter bei Entlassung des Ausziehenden aus dem Mietvertrag nur noch einen Vertragspartner und damit auch Schuldner hat, wird er sich in vielen Fällen, insbesondere dann, wenn der zahlungskräftigere Partner auszieht, weigern, eine solche Vereinbarung zu schließen. Gegen seinen Willen können Sie eine solche Vertragsänderung nicht durchsetzen.

 

Eine weitere Möglichkeit ist die gemeinsame Kündigung des Mietverhältnisses. Dann müssen beide Ehegatten aus der Wohnung ausziehen.

Ist die Trennung im Streit erfolgt, weigert sich oft ein Ehepartner die Kündigung mit zu unterschreiben, etwa, weil er nicht ausziehen möchte. Dann ist auch dieser Weg erst einmal versperrt und es verbleibt bei der gemeinsamen Haftung gegenüber dem Vermieter.

 

Streitige Lösungen aus Sicht des Ausziehenden:

Weigern sich entweder der Vermieter oder der Partner, oder sogar Beide an einer einvernehmlichen Lösung mitzuwirken, so bleibt nur der Weg zum Gericht, wenn Sie aus der Haftung für das Mietverhältnis entlassen werden wollen.

Hier haben Sie zwei Möglichkeiten:

 

Die Klage auf Zustimmung zur Kündigung

Wenn der andere Partner, weil er in der Wohnung bleiben möchte, einer Kündigung nicht zustimmt, der Vermieter aber eine entsprechende Vertragsänderung mit dem Verbleibenden als einzigem Vertragspartner nicht   mitträgt, dann kann ein Gerichtsurteil die Zustimmung des Ehegatten ersetzen.

Freistellungsklage

Möchte der ausgezogene Ehegatte dem Anderen das Verbleiben in der Mietwohnung ermöglichen, z. B., weil die gemeinsamen Kinder dort ebenfalls wohnen, so kann er auch den anderen Ehegatten auf Freistellung von den Forderungen des Vermieters verklagen. Der Anspruch ergibt sich aus § 257 BGB.

 

Streitige Lösungen aus Sicht des Verbleibenden:
Vorläufige Zuweisung der Ehewohnung

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Ehegatte verlangen und notfalls auch gerichtlich durchsetzen, dass der andere ihm die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlässt.

Geregelt ist dies in § 1361 b BGB.

Wenn die Zuweisung zur Vermeidung einer unbilligen Härte in Abwägung mit den Belangen des anderen Ehepartners notwendig und geboten erscheint, wird das Gericht dem beantragenden Ehegatten die Wohnung für die Trennungszeit zuweisen.

Eine unbillige Härte liegt z. B. dann vor, wenn das Wohlergehen im Haushalt lebender Kinder beeinträchtigt ist, oder wenn der andere Ehegatte durch grob rücksichtsloses Verhalten das Wohnen unter einem Dach unzumutbar macht. Bloße Unannehmlichkeiten reichen nicht aus.

Derjenige Ehegatte, der sich auf die Unzumutbarkeit beruft, muß diese auch darlegen und beweisen.

Ein Zuweisungsgrung ist bspw. das Ausüben körperlicher Gewalt, soweit Wiederholungsgefahr besteht.

In diesen Fällen kann auch eine Wohnungszuweisung nach dem Gewaltschutzgesetz erfolgen. ( § 1 GewSchG ).

Bei der vorläufigen Zuweisung der Ehewohnung ist zunächst unerheblich, wer Mieter ist. Auch einem Ehegatten, der nicht Mieter ist, also den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, kann die Wohnung für die Dauer des Getrenntlebens oder nach § 1 GewSchG zeitlich befristet zugewiesen werden.

 

 Endgültige Zuweisung der Ehewohnung

Nach der Scheidung erfolgt auf Antrag die endgültige Zuweisung der Ehewohnung an eine Ehegatten.

Diese endgültige Zuweisung wirkt auch gegenüber dem Vermieter. Mit der rechtskräftigen Entscheidung des Gerichts tritt der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, als alleiniger Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Vermieter hat ab diesem Zeitpunkt nur noch einen Mieter und damit einen Vertragspartner und Schuldner.

Dies ergibt sich aus § 1568 a BGB.

Diese Verfahren sind jedoch eher selten. Zumeist haben sich in der Zeit zwischen Trennung und Scheidung die Wogen soweit geglättet und der Ausgezogene hat bereits eine eigene Wohnung, so dass man sich hinsichtlich der ehemals ehegemeinsamen Wohnung einigen kann.

Auch mit dem Vermieter ist in der Zwischenzeit zumeist eine Einigung erzielt worden.

Voraussetzung für die erfolgreiche Durchführung eines solchen Verfahrens ist, wenn es im jeweiligen Fall doch noch zu keiner Einigung gekommen ist, dass die Zuweisung der Wohnung insbesondere wegen der in dem Haushalt lebenden Kinder geboten ist.

 

Fazit:

Sie sollten versuchen, sich mit dem Partner über die Ehewohnung zu einigen. Gelingt dies, teilen Sie dem Vermieter möglichst schriftlich mit, dass die Wohnung in Zukunft nur noch von einem Ehegatten bewohnt wird.

Können Sie sich nicht einigen, so sollten Sie schnell anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und die Zuweisung der Ehewohnung oder die Zustimmung zur Kündigung gerichtlich beantragen, je nachdem, ob Sie in der Wohnung bleiben wollen, oder nicht.

 

 

Blogbeiträge

Wichtige Artikel und neue Urteile

Stellen Sie sich vor, Sie stehen am Rande einer Klippe, die Entscheidung zur Trennung ist getroffen, doch der Abgrund scheint unendlich tief und dunkel. Sie haben ein Kind und fragen sich, wie Sie diese gewaltige Herausforderung meistern sollen, ohne dass Ihr Kind darunter leidet. Willkommen in einer Situation, die viele Menschen durchleben und die ich […]

Wenn Sie sich in einer schwierigen Situation befinden und eine Immobilie teilen müssen, kann die Teilungsversteigerung ein Ausweg sein, der sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringt. Ich möchte Ihnen heute einen Überblick über dieses Verfahren geben und Ihnen einen ersten wertvollen Tipp an die Hand geben, den Sie sofort umsetzen können. Was ist […]

🚨 Stehen Sie vor der Herausforderung, das Sorgerecht für Ihr Kind zu regeln? 🚨 Viele Eltern finden sich in einer emotional belastenden Situation wieder, wenn es um das Sorgerecht geht. Als Anwältin habe ich oft mit Eltern zu tun, die sich fragen: „Wie kann ich das Beste für mein Kind sicherstellen und gleichzeitig meine Rechte […]

Nachehelicher Ehegattenunterhalt ist ein Thema, das viele von uns betrifft oder betreffen könnte. Die damit verbundenen rechtlichen und finanziellen Aspekte sind oft komplex und emotional aufgeladen. In diesem Blogartikel möchte ich Ihnen einen Überblick über die Voraussetzungen und Risiken des nachehelichen Ehegattenunterhalts geben und Ihnen einen wertvollen Tipp mit auf den Weg geben. Voraussetzungen für […]

💔 Ihre Ehe ist gescheitert und Sie wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? 💔 Ich verstehe Ihre Situation nur zu gut. Als Fachanwältin für Familienrecht mit über 25 Jahren Erfahrung und selbst alleinerziehende Mutter kenne ich die Ängste und Sorgen, die mit einer Trennung einhergehen. In solchen Zeiten fühlen Sie sich möglicherweise überwältigt und fragen […]

Die Liebe ist verblasst, die Trennung erfolgt.Bevor das endgültige Ende der Ehe durch eine Scheidung eingeläutet werden kann, muss jedoch in Deutschland das sogenannte Trennungsjahr absolviert werden. Doch was bedeutet das genau und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Warum ist das Trennungsjahr vorgeschrieben? Grundsätzlich ist eine Ehe auf Dauer angelegt. Im Trennungsjahr soll den Eheleuten […]

Besonderheiten, auf die es zu achten gilt Wenn Führungskräfte, wie Manager, Geschäftsführer, Vorstände und Mitglieder in Aufsichtsräten von Trennung und Scheidung betroffen sind und nicht Vorsorge durch einen Ehevertrag getroffen haben, sehen sie sich gerade in finanzieller Hinsicht mannigfachen Problemen gegenüber. Gerade im Bezug auf einen etwaigen Zugewinnausgleich, Unterhaltsansprüche und auch dem Ausgleich der Rentenanwartschaften […]

Verliebt, verlobt, verheiratet und schon ist mit der Ehe auch ein Rechtsverhältnis begründet worden. Jungunternehmer oder junge Unternehmensgründer, die ihre Liebe mit einer Hochzeit krönen, bedenken oft nicht, dass sich Ehe und Unternehmen auch auseinander entwickeln können. Welche Folgen eine Scheidung für das Unternehmen haben kann, wird oft nicht bedacht. Zum Zeitpunkt der Eheschließung steckt […]

Unterhaltsberechnung nach der Quotenmethode: Grundsätzlich wird der Ehegattenunterhalt berechnet, indem man die anrechenbaren Einkünfte beider Eheleute zusammenaddiert und dann durch zwei teilt. Dies stellt den Unterhaltsbedarf des geringer verdienenden oder einkommenslosen Ehegatten dar. Auf diesen Unterhaltsbedarf muss er sich dann eigene Einkünfte anrechnen lassen. Der verbleibende Restbetrag stellt seinen tatsächlichen Unterhaltsbedarf dar. Anrechenbar ist das […]