Blog

Was bei Trennung hinsichtlich der gemeinsamen Mietwohnung zu beachten ist!

Markus Bormann - Fotolia.com
Markus Bormann – Fotolia.com

Wenn Eheleute sich trennen, zieht oft ein Ehepartner Hals über Kopf aus der Wohnung aus, oder aber es kommt zu einem erbitterten Streit darüber, wer in der Wohnung bleiben darf.

Ein solcher Streit kostet Nerven, Zeit und zumeist auch Geld und sollte möglichst vermieden werden.

 

Fakt ist: Eine Trennung beendet die Beziehung, aber nicht das Mietverhältnis.

 

Und: Ein Auszug entbindet Sie nicht von Zahlungspflichten

 

Rechtliche Ausgangslage:

 

Haben Sie den Mietvertrag zusammen unterschrieben, so haften Sie als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB für die Mietzahlung. Der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er die volle Mietzahlung verlangt.

Natürlich sind Sie auch Gesamtgläubiger der Wohnung, so daß jeder von Ihnen Ansprüche z. B. auf Mängelbeseitigung allein gegenüber dem Mieter geltend machen kann.

Also, auch wenn Sie im Streit die Wohnung verlassen und ausziehen, haften Sie weiter für die volle Miete. Der Vermieter hat ein Wahlrecht, von wem er die Miete verlangt. Er wird sich spätestens dann, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehepartner in Zahlungsschwierigkeiten gerät, an den ausgezogenen Ehegatten wenden.

Wenn und solange Beide im Mietvertrag stehen, haften auch Beide. Es kann also passieren, daß derjenige Partner, der ausgezogen ist, noch Jahre später Post von seinem (ehemaligen) Vermieter bekommt, und zur Zahlung von Mietschulden oder nicht durchgeführten (Schönheits-)reparaturen aufgefordert wird.

Oftmals kommen Mandanten empört mit solchen Schreiben zu mir und sind erbost, dass der Vermieter es wagt, solche Forderungen an sie zu stellen, obwohl sie doch mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben.

Es ist dann nicht ganz einfach dem Mandanten verständlich zu machen, dass der Vermieter wenn und solange noch der gemeinsam unterschriebene Mietvertrag existiert, das Recht dazu hat.

 

 

Ausgleichsanspruch im Innenverhältnis

Wird ein Ehepartner vom Vermieter auf Zahlung der kompletten Miete oder sonstiger Kosten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis in Anspruch genommen, so hat er, wenn er nichts anderes vereinbart ist, einen hälftigen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Anderen. Dieser Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich ist notfalls auch gerichtlich durchsetzbar.

Erfolgt der Auszug eines Ehepartners einvernehmlich und der Andere sichert die Zahlung der kompletten Miete nachweislich zu, so besteht im Innenverhältnis ein Anspruch auf Rückzahlung der vollen vom Vermieter beanspruchten Beträge. Den Vermieter muß und wird eine solche Vereinbarung aber nicht interessieren. Er wendet sich an denjenigen, der zahlen kann.

Fazit: Versuchen Sie eine einvernehmliche Lösung zu finden!

 

 

Wege aus der gemeinsamen Haftung

Die Entlassung aus der Haftung für die Mietwohnung bedarf immer der Mitwirkung des Vermieters. Diese kann und muß ggf. gerichtlich erzwungen werden.

 

Einvernehmliche Lösungen:

Die einfachste Möglichkeit ist mit dem Vermieter eine dahingehende Vereinbarung zu treffen, dass der ausziehende Ehepartner aus dem Mietverhältnis entlassen und dieses nur mit dem verbleibenden Ehegatten fortgeführt wird. Der Mietvertrag muß dann schriftlich abgeändert werden.

Achtung: Oftmals wird der Vermieter versuchen mit dem verbleibenden Ehepartner einen neuen Mietvertrag – evtl. zu neuen Konditionen (z. B. höhere Miete) – abzuschließen. Daraus ergeben sich, auch wenn die Miete nicht erhöht wird, Nachteile. Lassen Sie sich insofern erst von einem Anwalt oder Mieterverein beraten.

Da der Vermieter bei Entlassung des Ausziehenden aus dem Mietvertrag nur noch einen Vertragspartner und damit auch Schuldner hat, wird er sich in vielen Fällen, insbesondere dann, wenn der zahlungskräftigere Partner auszieht, weigern, eine solche Vereinbarung zu schließen. Gegen seinen Willen können Sie eine solche Vertragsänderung nicht durchsetzen.

 

Eine weitere Möglichkeit ist die gemeinsame Kündigung des Mietverhältnisses. Dann müssen beide Ehegatten aus der Wohnung ausziehen.

Ist die Trennung im Streit erfolgt, weigert sich oft ein Ehepartner die Kündigung mit zu unterschreiben, etwa, weil er nicht ausziehen möchte. Dann ist auch dieser Weg erst einmal versperrt und es verbleibt bei der gemeinsamen Haftung gegenüber dem Vermieter.

 

Streitige Lösungen aus Sicht des Ausziehenden:

Weigern sich entweder der Vermieter oder der Partner, oder sogar Beide an einer einvernehmlichen Lösung mitzuwirken, so bleibt nur der Weg zum Gericht, wenn Sie aus der Haftung für das Mietverhältnis entlassen werden wollen.

Hier haben Sie zwei Möglichkeiten:

 

Die Klage auf Zustimmung zur Kündigung

Wenn der andere Partner, weil er in der Wohnung bleiben möchte, einer Kündigung nicht zustimmt, der Vermieter aber eine entsprechende Vertragsänderung mit dem Verbleibenden als einzigem Vertragspartner nicht   mitträgt, dann kann ein Gerichtsurteil die Zustimmung des Ehegatten ersetzen.

Freistellungsklage

Möchte der ausgezogene Ehegatte dem Anderen das Verbleiben in der Mietwohnung ermöglichen, z. B., weil die gemeinsamen Kinder dort ebenfalls wohnen, so kann er auch den anderen Ehegatten auf Freistellung von den Forderungen des Vermieters verklagen. Der Anspruch ergibt sich aus § 257 BGB.

 

Streitige Lösungen aus Sicht des Verbleibenden:
Vorläufige Zuweisung der Ehewohnung

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Ehegatte verlangen und notfalls auch gerichtlich durchsetzen, dass der andere ihm die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlässt.

Geregelt ist dies in § 1361 b BGB.

Wenn die Zuweisung zur Vermeidung einer unbilligen Härte in Abwägung mit den Belangen des anderen Ehepartners notwendig und geboten erscheint, wird das Gericht dem beantragenden Ehegatten die Wohnung für die Trennungszeit zuweisen.

Eine unbillige Härte liegt z. B. dann vor, wenn das Wohlergehen im Haushalt lebender Kinder beeinträchtigt ist, oder wenn der andere Ehegatte durch grob rücksichtsloses Verhalten das Wohnen unter einem Dach unzumutbar macht. Bloße Unannehmlichkeiten reichen nicht aus.

Derjenige Ehegatte, der sich auf die Unzumutbarkeit beruft, muß diese auch darlegen und beweisen.

Ein Zuweisungsgrung ist bspw. das Ausüben körperlicher Gewalt, soweit Wiederholungsgefahr besteht.

In diesen Fällen kann auch eine Wohnungszuweisung nach dem Gewaltschutzgesetz erfolgen. ( § 1 GewSchG ).

Bei der vorläufigen Zuweisung der Ehewohnung ist zunächst unerheblich, wer Mieter ist. Auch einem Ehegatten, der nicht Mieter ist, also den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, kann die Wohnung für die Dauer des Getrenntlebens oder nach § 1 GewSchG zeitlich befristet zugewiesen werden.

 

 Endgültige Zuweisung der Ehewohnung

Nach der Scheidung erfolgt auf Antrag die endgültige Zuweisung der Ehewohnung an eine Ehegatten.

Diese endgültige Zuweisung wirkt auch gegenüber dem Vermieter. Mit der rechtskräftigen Entscheidung des Gerichts tritt der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, als alleiniger Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Vermieter hat ab diesem Zeitpunkt nur noch einen Mieter und damit einen Vertragspartner und Schuldner.

Dies ergibt sich aus § 1568 a BGB.

Diese Verfahren sind jedoch eher selten. Zumeist haben sich in der Zeit zwischen Trennung und Scheidung die Wogen soweit geglättet und der Ausgezogene hat bereits eine eigene Wohnung, so dass man sich hinsichtlich der ehemals ehegemeinsamen Wohnung einigen kann.

Auch mit dem Vermieter ist in der Zwischenzeit zumeist eine Einigung erzielt worden.

Voraussetzung für die erfolgreiche Durchführung eines solchen Verfahrens ist, wenn es im jeweiligen Fall doch noch zu keiner Einigung gekommen ist, dass die Zuweisung der Wohnung insbesondere wegen der in dem Haushalt lebenden Kinder geboten ist.

 

Fazit:

Sie sollten versuchen, sich mit dem Partner über die Ehewohnung zu einigen. Gelingt dies, teilen Sie dem Vermieter möglichst schriftlich mit, dass die Wohnung in Zukunft nur noch von einem Ehegatten bewohnt wird.

Können Sie sich nicht einigen, so sollten Sie schnell anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und die Zuweisung der Ehewohnung oder die Zustimmung zur Kündigung gerichtlich beantragen, je nachdem, ob Sie in der Wohnung bleiben wollen, oder nicht.

 

 

Blogbeiträge

Wichtige Artikel und neue Urteile

1. Verschaffen Sie sich Klarheit Bevor sie sich trennen, bzw. ihre Trennungsabsicht verkünden, sollten sie sich Duplikate von Einkommensunterlagen des Ehepartners und auch von dessen Vermögensbeständen machen, soweit dies möglich ist. So ist es später einfacher möglich insbesondere Unterhaltsansprüche schnell geltend zu machen und notfalls durchzusetzen. Sollten sie ein gemeinsames Konto haben, so ist es […]

Gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft Wenn eine Eheschließung erfolgt und die Eheleute keinen eine andere Regelung treffenden Ehevertrag geschlossen haben, leben sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dieser Güterstand endet entweder mit Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags oder mit dem Tod eines der Ehegatten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine vorzeitige Beendigung des Güterstandes der Zugewinngemeinschaft erfolgen, wodurch […]

Wer muss zahlen? Grundsätzlich gilt, dass ab dem 18. Geburtstag eines Kindes beide Elternteile anteilig barunterhaltspflichtig sind. Der Betreuungsunterhalt, der durch Sachleistungen erfolgen kann, entfällt. Auch der Elternteil, bei dem das Kind lebt, muss nunmehr Unterhalt in bar zahlen. Wie viel muss gezahlt werden? Die Höhe des geschuldeten Unterhalts bemisst sich nach dem zusammengerechneten Einkommen […]

Differenzierung zwischen Trennungs- und nachehelichem Unterhalt: Trennungsunterhalt meint den Unterhalt vom Zeitpunkt der Trennung bis zur rechtskräftigen Scheidung der Ehe. Der Gesetzgeber geht für diesen Zeitraum davon aus, dass die ehelichen Lebensverhältnisse wirtschaftlich aufrecht erhalten bleiben sollen. Hat ein Ehepartner in der Ehe nicht oder nur geringfügig gearbeitet, so muss er in der Trennungszeit keine […]

Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei unentgeltlichen Zuwendungen von Schwiegereltern nicht um sogenannte unbenannte Zuwendungen sondern um Schenkungen. Auf solche Schenkungen sind die Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage anzuwenden, wenn die Ehe des eigenen Kindes mit dem Schwiegerkind scheitert. Dies hat den Hintergrund, dass Eltern, die dem Schwiegerkind etwas schenken […]

Bestimmte, einen Ehepartner einseitig benachteiligende Regelungen in einem Ehevertrag können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen. Relevant wird dieses Thema für Sie insbesondere dann, wenn es zu einer Ehescheidung kommt. Spätestens dann wird der durch die vertragliche Regelung benachteiligte Ehepartner den Vertrag auf seine Wirksamkeit überprüfen lassen. Grundsätzlich gilt das Prinzip der Gestaltungsfreiheit Wie Sie […]

Bei Eheverträgen, insbesondere bei Eheverträgen von Unternehmern, geht es häufig um große Vermögen,wodurch nicht unerhebliche Anwalts-und Notarkosten anfallen. Letztlich ist aber der Ehevertrag das günstigste und effizienteste Instrument, um im Falle einer Scheidung millionenschwere Zugewinnausgleichsansprüche zu vermeiden. Hierdurch kann ein individuell auf die jeweiligen Vermögensverhältnisse zugeschnittener Eingriff in den Zugewinn vorgenommen und sämtliche auf die […]

Die Grundsätze und Grenzen einer gemeinsamen Haftung 1. Geschäfte die der Deckung des Lebensbedarfs dienen. in § 1357 BGB ist geregelt, dass Geschäfte, die der angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie dienen von einem Ehegatten unter Mitverpflichtung des anderen Ehegatten abgeschlossen werden können. Beispiele hierfür sind:– der Einkauf von Nahrungsmitteln– der Kauf von notwendiger Bekleidung– […]

Rente zurück nach Tod des Ex?! Im Zuge einer Scheidung wird der sogenannte Versorgungsausgleich durchgeführt, wenn die Eheleute keine andere vertragliche Vereinbarung getroffen haben. Bei dem Versorgungsausgleich handelt es sich um den Ausgleich der während der Ehe erworbenen Rentenanwartschaften. Beide Eheleute sollen bezogen auf die Ehezeit gleichhohe Rentenanwartschaften erhalten. Doch was ist, wenn der ausgleichsberechtigte […]