Wenn Eheleute sich trennen, zieht oft ein Ehepartner Hals über Kopf aus der Wohnung aus, oder aber es kommt zu einem erbitterten Streit darüber, wer in der Wohnung bleiben darf.
Ein solcher Streit kostet Nerven, Zeit und zumeist auch Geld und sollte möglichst vermieden werden.
Fakt ist: Eine Trennung beendet die Beziehung, aber nicht das Mietverhältnis.
Und: Ein Auszug entbindet Sie nicht von Zahlungspflichten
Rechtliche Ausgangslage:
Haben Sie den Mietvertrag zusammen unterschrieben, so haften Sie als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB für die Mietzahlung. Der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er die volle Mietzahlung verlangt.
Natürlich sind Sie auch Gesamtgläubiger der Wohnung, so daß jeder von Ihnen Ansprüche z. B. auf Mängelbeseitigung allein gegenüber dem Mieter geltend machen kann.
Also, auch wenn Sie im Streit die Wohnung verlassen und ausziehen, haften Sie weiter für die volle Miete. Der Vermieter hat ein Wahlrecht, von wem er die Miete verlangt. Er wird sich spätestens dann, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehepartner in Zahlungsschwierigkeiten gerät, an den ausgezogenen Ehegatten wenden.
Wenn und solange Beide im Mietvertrag stehen, haften auch Beide. Es kann also passieren, daß derjenige Partner, der ausgezogen ist, noch Jahre später Post von seinem (ehemaligen) Vermieter bekommt, und zur Zahlung von Mietschulden oder nicht durchgeführten (Schönheits-)reparaturen aufgefordert wird.
Oftmals kommen Mandanten empört mit solchen Schreiben zu mir und sind erbost, dass der Vermieter es wagt, solche Forderungen an sie zu stellen, obwohl sie doch mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben.
Es ist dann nicht ganz einfach dem Mandanten verständlich zu machen, dass der Vermieter wenn und solange noch der gemeinsam unterschriebene Mietvertrag existiert, das Recht dazu hat.
Ausgleichsanspruch im Innenverhältnis
Wird ein Ehepartner vom Vermieter auf Zahlung der kompletten Miete oder sonstiger Kosten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis in Anspruch genommen, so hat er, wenn er nichts anderes vereinbart ist, einen hälftigen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Anderen. Dieser Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich ist notfalls auch gerichtlich durchsetzbar.
Erfolgt der Auszug eines Ehepartners einvernehmlich und der Andere sichert die Zahlung der kompletten Miete nachweislich zu, so besteht im Innenverhältnis ein Anspruch auf Rückzahlung der vollen vom Vermieter beanspruchten Beträge. Den Vermieter muß und wird eine solche Vereinbarung aber nicht interessieren. Er wendet sich an denjenigen, der zahlen kann.
Fazit: Versuchen Sie eine einvernehmliche Lösung zu finden!
Wege aus der gemeinsamen Haftung
Die Entlassung aus der Haftung für die Mietwohnung bedarf immer der Mitwirkung des Vermieters. Diese kann und muß ggf. gerichtlich erzwungen werden.
Einvernehmliche Lösungen:
Die einfachste Möglichkeit ist mit dem Vermieter eine dahingehende Vereinbarung zu treffen, dass der ausziehende Ehepartner aus dem Mietverhältnis entlassen und dieses nur mit dem verbleibenden Ehegatten fortgeführt wird. Der Mietvertrag muß dann schriftlich abgeändert werden.
Achtung: Oftmals wird der Vermieter versuchen mit dem verbleibenden Ehepartner einen neuen Mietvertrag – evtl. zu neuen Konditionen (z. B. höhere Miete) – abzuschließen. Daraus ergeben sich, auch wenn die Miete nicht erhöht wird, Nachteile. Lassen Sie sich insofern erst von einem Anwalt oder Mieterverein beraten.
Da der Vermieter bei Entlassung des Ausziehenden aus dem Mietvertrag nur noch einen Vertragspartner und damit auch Schuldner hat, wird er sich in vielen Fällen, insbesondere dann, wenn der zahlungskräftigere Partner auszieht, weigern, eine solche Vereinbarung zu schließen. Gegen seinen Willen können Sie eine solche Vertragsänderung nicht durchsetzen.
Eine weitere Möglichkeit ist die gemeinsame Kündigung des Mietverhältnisses. Dann müssen beide Ehegatten aus der Wohnung ausziehen.
Ist die Trennung im Streit erfolgt, weigert sich oft ein Ehepartner die Kündigung mit zu unterschreiben, etwa, weil er nicht ausziehen möchte. Dann ist auch dieser Weg erst einmal versperrt und es verbleibt bei der gemeinsamen Haftung gegenüber dem Vermieter.
Streitige Lösungen aus Sicht des Ausziehenden:
Weigern sich entweder der Vermieter oder der Partner, oder sogar Beide an einer einvernehmlichen Lösung mitzuwirken, so bleibt nur der Weg zum Gericht, wenn Sie aus der Haftung für das Mietverhältnis entlassen werden wollen.
Hier haben Sie zwei Möglichkeiten:
Die Klage auf Zustimmung zur Kündigung
Wenn der andere Partner, weil er in der Wohnung bleiben möchte, einer Kündigung nicht zustimmt, der Vermieter aber eine entsprechende Vertragsänderung mit dem Verbleibenden als einzigem Vertragspartner nicht mitträgt, dann kann ein Gerichtsurteil die Zustimmung des Ehegatten ersetzen.
Freistellungsklage
Möchte der ausgezogene Ehegatte dem Anderen das Verbleiben in der Mietwohnung ermöglichen, z. B., weil die gemeinsamen Kinder dort ebenfalls wohnen, so kann er auch den anderen Ehegatten auf Freistellung von den Forderungen des Vermieters verklagen. Der Anspruch ergibt sich aus § 257 BGB.
Streitige Lösungen aus Sicht des Verbleibenden:
Vorläufige Zuweisung der Ehewohnung
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Ehegatte verlangen und notfalls auch gerichtlich durchsetzen, dass der andere ihm die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlässt.
Geregelt ist dies in § 1361 b BGB.
Wenn die Zuweisung zur Vermeidung einer unbilligen Härte in Abwägung mit den Belangen des anderen Ehepartners notwendig und geboten erscheint, wird das Gericht dem beantragenden Ehegatten die Wohnung für die Trennungszeit zuweisen.
Eine unbillige Härte liegt z. B. dann vor, wenn das Wohlergehen im Haushalt lebender Kinder beeinträchtigt ist, oder wenn der andere Ehegatte durch grob rücksichtsloses Verhalten das Wohnen unter einem Dach unzumutbar macht. Bloße Unannehmlichkeiten reichen nicht aus.
Derjenige Ehegatte, der sich auf die Unzumutbarkeit beruft, muß diese auch darlegen und beweisen.
Ein Zuweisungsgrung ist bspw. das Ausüben körperlicher Gewalt, soweit Wiederholungsgefahr besteht.
In diesen Fällen kann auch eine Wohnungszuweisung nach dem Gewaltschutzgesetz erfolgen. ( § 1 GewSchG ).
Bei der vorläufigen Zuweisung der Ehewohnung ist zunächst unerheblich, wer Mieter ist. Auch einem Ehegatten, der nicht Mieter ist, also den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, kann die Wohnung für die Dauer des Getrenntlebens oder nach § 1 GewSchG zeitlich befristet zugewiesen werden.
Endgültige Zuweisung der Ehewohnung
Nach der Scheidung erfolgt auf Antrag die endgültige Zuweisung der Ehewohnung an eine Ehegatten.
Diese endgültige Zuweisung wirkt auch gegenüber dem Vermieter. Mit der rechtskräftigen Entscheidung des Gerichts tritt der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, als alleiniger Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Vermieter hat ab diesem Zeitpunkt nur noch einen Mieter und damit einen Vertragspartner und Schuldner.
Dies ergibt sich aus § 1568 a BGB.
Diese Verfahren sind jedoch eher selten. Zumeist haben sich in der Zeit zwischen Trennung und Scheidung die Wogen soweit geglättet und der Ausgezogene hat bereits eine eigene Wohnung, so dass man sich hinsichtlich der ehemals ehegemeinsamen Wohnung einigen kann.
Auch mit dem Vermieter ist in der Zwischenzeit zumeist eine Einigung erzielt worden.
Voraussetzung für die erfolgreiche Durchführung eines solchen Verfahrens ist, wenn es im jeweiligen Fall doch noch zu keiner Einigung gekommen ist, dass die Zuweisung der Wohnung insbesondere wegen der in dem Haushalt lebenden Kinder geboten ist.
Fazit:
Sie sollten versuchen, sich mit dem Partner über die Ehewohnung zu einigen. Gelingt dies, teilen Sie dem Vermieter möglichst schriftlich mit, dass die Wohnung in Zukunft nur noch von einem Ehegatten bewohnt wird.
Können Sie sich nicht einigen, so sollten Sie schnell anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und die Zuweisung der Ehewohnung oder die Zustimmung zur Kündigung gerichtlich beantragen, je nachdem, ob Sie in der Wohnung bleiben wollen, oder nicht.
