Überblick:
Wenn Eheleute sich trennen und ein gemeinsames Haus haben, dann entsteht nach der Trennung oft ein erbitterter Streit darum, wer in dem Haus wohnen bleiben darf und was auf Dauer damit passieren soll. Zumeist ist es so, dass, wenn gemeinsame Kinder da sind, zunächst die Frau mit diesen in dem Haus wohnen bleibt. Der Mann, der ausgezogen ist, hat dann allerdings auf lange Sicht wenig Interesse daran, die Immobilie, in der sein Geld gebunden ist, zu behalten. Erst recht dann nicht, wenn, wie in den meisten Fällen, noch Verbindlichkeiten in Form von Darlehen darauf lasten und er diese monatlich abstottert.
Die Ehefrau hingegen, die weiter mit den Kindern im Haus wohnt, möchte diesen Zustand meist dauerhaft beibehalten.
Doch was kann der Ehepartner, der das Haus als Klotz am Bein sieht, tun um zu erreichen, dass ein Verkauf stattfindet und er an sein Geld kommt?
Eine andere Konstellation ist diejenige, dass ein Ehegatte das Hausgrundstück in Alleineigentum erwerben möchte, der andere Ehepartner jedoch seinen Anteil überhaupt nicht oder nicht unter den angebotenen Bedingungen verkaufen möchte.
Wie kann der interessierte Ehepartner hier zu Alleineigentum kommen?
Solch unterschiedliche Interessen, die dazu führen, dass sich Miteigentümer einer Immobilie nicht auf einen freien Verkauf einigen können, gibt es auch in anderen Konstellationen, wie bspw. in Erbengemeinschaften.
Hier möchte ich jedoch speziell auf die Problematik der Auseinandersetzung eines Eigenheimes nach Trennung der Eheleute eingehen.
Eins vorab:
Der sinnvollste, kostengünstigste und risikoärmste Weg gemeinsames Eigentum auseinanderzudividieren ist: Sich zu einigen.
Egal ob man das Haus dann frei verkauft oder dem Anderen seinen Eigentumsanteil zu einem angemessenen Preis überlässt, man spart meist viel Nerven und Geld.
Doch Trennungen verlaufen oft sehr emotional, beide Ehepartner stehen vor den Scherben ihrer Lebensplanung und haben Angst oder sind wütend – oder beides. Da fällt es schwer rational und nüchtern Entscheidungen über das gemeinsame Eigentum zu treffen, die beiden Interessen gerecht werden.
Wann ist die Teilungsversteigerung möglich?
Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so schützt der § 1365 BGB den nicht verkaufswilligen Ehepartner bis zur Rechtskraft der Scheidung vor einer Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks, wenn es sich dabei um das „ganze Vermögen“ handelt. D. h., eine Teilungsversteigerung darf nicht betrieben werden, wenn der Miteigentumsanteil am Haus über 90% des Vermögens des die Zwangsvollstreckung betreibenden Ehepartners darstellt. Er hat dann keine Möglichkeit, vor Rechtskraft der Scheidung eine Veräußerung des Hauses zu erzwingen, auch nicht durch das Einleiten eines Teilungsversteigerungsverfahrens.
Verfügt er aber noch über weiteres, mehr als 10% des Wertes des Miteigentumsanteils am Haus ausmachendes Vermögen, so kann er schon vor der Scheidung die Teilungsversteigerung betreiben.
Alle übrigen Miteigentümer (diejenigen, deren ganzes Vermögen im Haus steckt) müssen warten, bis die Scheidung rechtskräftig ist.
Wann ist die Teilungsversteigerung sinnvoll?
Zunächst sollte versucht werden, eine Einigung mit dem (ehemaligen) Ehepartner zu finden. Sollten alle Versuche scheitern, bleibt einem faktisch keine andere Möglichkeit mehr um eine Änderung der Eigentumsverhältnisse zu bewirken.
Man muß sich jedoch darüber im Klaren sein, dass dieser Weg zumeist mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen verbunden ist.
Interessant ist die Teilungsversteigerung für den (geschiedenen) Ehegatten, der das Haus zu Alleineigentum erwerben möchte, jedoch keine Einigung über den Kaufpreis mit dem anderen Ehepartner erzielen konnte. Er hat auf diesem Wege die Chance, das Haus deutlich unter dem Marktwert zu ersteigern. Da die Objekte in der Zwangsversteigerung mit 50% des Marktwertes angeboten und oft auch verkauft werden, hat er die Chance, den zweiten Teil für die Hälfte des Marktwertes zu erhalten.
Allerdings hat er auch das Risiko, dass mehrere Interessenten auf das Grundstück bieten und den Preis bis zum Marktwert oder gar darüber hinaus hochtreiben. Nach oben sind im Zwangsversteigerungsverfahren keine Grenzen gesetzt.
Wie kann ich die Teilungsversteigerung verhindern?
Der Antragsgegener, d. h. derjenige über dessen Kopf hinweg die Zwangsversteigerung des Hauses eingeleitet wurde, kann innerhalb von zwei Wochen die Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragen.
Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn,
- unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre ( § 180 Abs. 2 Zwangsversteigerungsgesetz ZVG )
oder
- die Teilungsversteigerung aus Gründen des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes (oder mehrerer gemeinschaftlicher Kinder) der Ehepartner begründet erscheint ( § 180 Abs. 3 ZVG )
Das betrifft z. B. die Fälle, in denen die Kinder noch in dem gemeinsamen Haus wohnen und ihnen nicht zugemutet werden kann, ihr Zuhause verlassen zu müssen.
Die Einstellung wird auf maximal 6 Monate befristet.
Im ersten Fall ( § 180 Abs. 2 ZVG ) kann der Antrag höchstens zweimal gestellt werden, so dass maximal eine Verzögerung um ein Jahr erreicht werden kann. Danach wird das Verfahren weiter geführt.
Ist das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet ( § 180 Abs. 3 ZVG ), so sind mehrfache Widerholungen möglich, d. h., der Antrag auf Einstellung kann, wenn weiterhin eine Kindeswohlgefährdung vorliegt, mehrfach gestellt werden.
Begrenzt wird das durch § 180 Abs. 4 ZVG, wonach das Verfahren nicht für insgesamt mehr als 5 Jahre eingestellt werden darf. Spätestens nach 5 Jahren wird also versteigert.
Was muss ich bei der Teilungsversteigerung beachten?
Zur Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht üblicherweise einen Sachverständigen, dessen Kosten vom Antragsteller verauslagt werden müssen. Diese liegen üblicherweise, je nach Objektgröße und Aufwand bei 1.000,- bis 2.500,- €, im Einzelfall auch darüber. Dieses Gutachten und der hierin angegebene Verkehrswert nach dem die Einstiegsangebote ermittelt werden.
Derjenige, der die Teilungsversteigerung betreibt um Alleineigentümer zu werden hat ein Interesse daran, dass der im Gutachten angegebene Verkehrswert möglichst niedrig ist. Dagegen möchte der Ehepartner, der die Zwangsversteigerung durchführt, um seinen Anteil zu Geld zu machen, dass ein möglichst hoher Verkehrswert ausgewiesen wird.
Es besteht die Möglichkeit ein aktuelles Verkehrswertgutachten mit dem Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung einzureichen. Also ein Gutachten, das man selbst in Auftrag gegeben hat und auf dessen Inhalt man zumindest in gewissem Umfang Einfluß nehmen konnte. Widerspricht der Antragsgegner dem nicht, so wird dieses Gutachten zur Ermittelung der Einstiegsangebote verwendet.
Darüber hinaus hat man die Möglichkeit zu einem gerichtlich eingeholten Gutachten Stellung zu nehmen. Ist man mit dem Ergebnis des Gutachtens nicht einverstanden, so kann man durch substantiellen Vortrag versuchen, das Gericht von einem anderen Wert zu überzeugen.
Der Ablauf des Teilungsversteigerungsverfahrens.
Die Teilungsversteigerung kann formlos schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle des Amtsgerichts beantragt werden. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
Bei Antragstellung muß ein Grundbuchauszug beigefügt werden, der nicht älter als 6 Monate sein darf.
Die Einzelheiten des Verfahrens, einzureichende Unterlagen, Kosten und der Verfahrensablauf werden auf folgender Seite des AG Karlsruhe, auf der auch Formulare zum Download angeboten werden, dargestellt:
http://www.amtsgericht-karlsruhe.de/pb/,Lde/1162743
Fazit:
Die Teilungsversteigerung ist die einzige Möglichkeit, gemeinsames Eigentum aufzulösen, wenn keine Einigung mit dem Ehepartner erzielt werden kann. Da sie jedoch meistens mit erheblichen Verlusten für beide Seiten verbunden ist, sollten zunächst alle Einigungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden. Hierzu ist es sinnvoll, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. So gelingt es meist, eine sachliche Auseinandersetzung zu bewirken. Zudem werden sie ausführlich über ihre Möglichkeiten und Risiken in Kenntnis gesetzt.
Nur für denjenigen Ehepartner, der das Haus erwerben möchte, ist die Teilungsversteigerung unter Umständen eine Möglichkeit, kostengünstig Alleineigentümer zu werden.
Wenn Sie Rat und Hilfe in Bezug auf Eigentumsfragen oder auch hinsichtlich anderer familienrechtlicher Fragestellungen haben, nehmen Sie Kontakt zu mir auf. Ich stehe Ihnen zur Seite, kompetent und mitfühlend. Meine Kanzlei ist in der Metropolregion Rhein-Neckar, in Sandhausen. Auch von Heidelberg, Mannheim, Schwetzingen, Wiesloch und Walldorf erreichen Sie mich problemlos.
